İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı

Son güncelleme: 23 Ağustos 2026

İstanbul kentsel dönüşüm avukatı arayışınızda, süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür ve riskli yapı tespitinden kat karşılığı inşaat sözleşmesine, kat malikleri kararlarından kamulaştırmaya kadar birçok aşamada kısa ve hak düşürücü süreler işler. Bahçelievler’de faaliyet gösteren ve Bakırköy Adliyesi’nin yargı çevresinde çalışan Av. Sinan Karabacak, riskli yapı tespitine itiraz, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin denetimi, salt çoğunluk kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar ve kamulaştırma bedeli davalarında hukuki destek vermektedir.

Bu rehberde kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasını, 6306 sayılı Kanun’un güncel madde metinlerine ve Yargıtay içtihadına dayanarak; 4 Şubat 2026 tarihli son yönetmelik değişikliğini de kapsayacak şekilde ele alıyoruz.

---

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatından Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun m.1 uyarınca afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme yapılmasıdır. Süreç iki farklı zeminde işleyebilir: idarenin ilan ettiği riskli alan/rezerv yapı alanı üzerinden, ya da tek bir binanın riskli yapı olarak tespitiyle başlayan bina bazlı dönüşüm üzerinden. İstanbul’daki uygulamaların büyük çoğunluğu bina bazlı riskli yapı tespitiyle başlar.

6306 sayılı Kanunun 2. maddesine göre süreçte iki temel idari muhatap vardır: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (kanunda kısaca “Başkanlık”, 7471 sayılı Kanun’la 2023’te kurulmuştur ve bugün sürecin çoğu aşamasında yetkili merci Bakanlık değil Başkanlıktır) ve İdare (mücavir alan sınırları içindeki belediye, büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi veya yetkilendirilmişse ilçe belediyesi). Bahçelievler ve Bakırköy‘de bu görevi büyükşehir belediyesinin yetkilendirmesiyle ilçe belediyeleri yürütmektedir.

Kanun ayrıca üç temel kavramı tanımlar: riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilerle tespit edilen yapıdır; riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır; rezerv yapı alanı ise TOKİ’nin veya İdarenin talebiyle ya da resen Başkanlıkça belirlenen, yeni yerleşim alanı olarak kullanılacak alandır. İstanbul’da bugüne dek yürütülen dönüşümün büyük kısmı riskli alan ilanından değil, tek tek binaların riskli yapı olarak tespitinden ilerlemektedir; bu nedenle aşağıdaki bölümlerde riskli yapı tespiti merkezli süreç esas alınmıştır.

Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Süreler Ne Kadardır?

Kentsel dönüşümün her aşamasında farklı ve genellikle hak düşürücü nitelikte süreler işler. Sürecin başından sonuna güncel süre çizelgesi şöyledir:

Aşama	Süre	Hukuki Dayanak
Riskli yapı tespitine itiraz	15 gün	6306 m.3/1
Muhtarlıkta ilan yoluyla tebligatın kesinleşmesi	15 gün	6306 m.3/2
Yıktırma için maliklere verilen süre	90 güne kadar	6306 m.5/3
Salt çoğunluk kararına katılmayana bildirim sonrası itiraz/kabul	15 gün	4 Şubat 2026 Yönetmelik değ.
Bina yıkımı sonrası malike tebligatla anlaşma (kamulaştırma öncesi)	30 gün	6306 m.6/2
İdari işlemlere karşı iptal davası	30 gün	6306 m.6/9
Kamulaştırma kararına karşı iptal/düzeltim davası	30 gün	2942 m.14
İdari iptal davası (mahkeme süreci)	ortalama 12-24 ay	Uygulama verisi
Kamulaştırma bedeli tespiti davası	ortalama 12-36 ay	Uygulama verisi
Anlaşmalı dosyalarda toplam idari süreç	6-12 ay	Uygulama verisi
İtirazlı/kamulaştırmalı dosyalarda toplam süreç	2-5 yıl	Uygulama verisi

Tablodaki ilk yedi satır kanun ve yönetmelikte açıkça belirtilen, kaçırıldığında hak kaybına yol açabilecek kesin sürelerdir. Son dört satır ise mahkeme iş yüküne ve dosyanın niteliğine göre değişen ortalama sürelerdir; kesin bir taahhüt niteliği taşımaz.

---

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

6306 sayılı Kanun m.3/1 uyarınca riskli yapı tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Tek bir malikin başvurusu, tespit sürecini başlatmak için yeterlidir — diğer maliklerin onayı bu aşamada aranmaz. Başkanlık veya İdare, tespiti resen de yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir; verilen sürede tespit yaptırılmazsa işlemi kendisi yapar veya yaptırır.

Riskli yapı tespiti fiilen karot alma (beton numunesi çıkarma), yapının statik hesabının ve projeye uygunluğunun incelenmesi ve zemin etkisinin değerlendirilmesi yoluyla yapılır. Tespit sonucu Başkanlığa veya İdareye bildirilir ve en geç 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne iletilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

Riskli Yapı Tespitine Nasıl Tebligat Yapılır?

6306 sayılı Kanun m.3/2 uyarınca tebligat yerine geçmek üzere üç ayrı yöntem eş zamanlı işletilir:

1. Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak, doğrudan yapıya asılır.
2. Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır.
3. İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.

Riskli yapı tespiti, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca tespit, Başkanlığın internet sayfasında da 15 gün süreyle ilan edilir. Bu üçlü bildirim usulü, tebligatın adrese ulaşmaması ihtimaline karşı 4 Şubat 2026 değişikliğiyle daha da güçlendirilmiştir.

---

Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Günlük Süre

6306 sayılı Kanun m.3/1 açıkça düzenler: riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu süre hak düşürücüdür ve tebliğ tarihinden (yukarıdaki üçlü bildirim usulüne göre belirlenen tarihten) itibaren işlemeye başlar.

İtirazlar, Başkanlığın talebi üzerine oluşturulan teknik heyetlerce incelenir. Bu heyet, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört üye ile Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla, toplam yedi kişiden oluşur. Heyet, itirazı inceleyip karara bağlar; itiraz kabul edilirse riskli yapı tespiti geçersiz sayılır, reddedilirse tespit kesinleşir.

İtiraz dilekçesinin başarılı olabilmesi için salt “kabul etmiyorum” demek yeterli değildir; itirazın karot sayısının yetersizliği, numune alma usulsüzlüğü, zemin etüdü eksikliği, taşıyıcı sistem analiz hatası veya projeye aykırı hesaplama gibi somut teknik gerekçelerle desteklenmesi gerekir.

Tespite İtiraz Engellenirse Ne Olur?

6306 sayılı Kanun m.3/1’in son cümlesi, uygulamada az bilinen ama önemli bir hükmü düzenler: riskli yapı tespitinin yapılmasının bir malik veya üçüncü kişi tarafından fiilen engellenmesi (örneğin kapının açılmaması) hâlinde, Başkanlığın veya İdarenin talebi üzerine, mülki idare amirinin (vali veya kaymakam) vereceği yazılı izne istinaden, yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları veya alanları açmak suretiyle resen tespit yapılabilir. Aynı yetki, m.5/4 uyarınca tahliyenin engellenmesi hâlinde de geçerlidir.

İtiraz Süresini Kaçırırsam Ne Olur?

15 günlük itiraz süresi geçirilirse riskli yapı tespiti kesinleşir ve tahliye-yıkım süreci başlar. Bu noktadan sonra tek hukuki yol, idari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açmaktır; ancak 6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez — bu da süresinde itiraz etmenin neden bu kadar kritik olduğunu gösterir.

---

Tahliye ve Yıkım Süreci Nasıl İşler?

6306 sayılı Kanun m.5/1 uyarınca riskli yapıların yıktırılmasında öncelikli olarak maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.

Anlaşma sağlanamazsa m.5/3 devreye girer: riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu, birçok rakip kaynakta hâlâ “60 gün” olarak yer alan ve artık güncel olmayan bir rakamdır — 7471 sayılı Kanun’la süre 90 güne çıkarılmıştır. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, idari makamlarca yıktırılacağı tebliğ edilir. Yine yıktırma yoluna gidilmezse tahliye ve yıktırma işlemleri, masrafları öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere mahallî idarelerin iştirakiyle mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen yapılar Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve İdarece yıkılır. Yıktırma ve tahliye masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre tahsil edilir.

---

Kentsel Dönüşümde Kaç Malikin Onayı Gerekir? Salt Çoğunluk Kuralı

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karışan ve en kritik konulardan biri, yeniden yapım kararı için gereken çoğunluk oranıdır. 9 Kasım 2024’te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle, önceki üçte iki (2/3) çoğunluk şartı kaldırılmış ve yerine salt çoğunluk (P+1, yani hisselerin yarısından bir fazlası) getirilmiştir. Bugün hâlâ “2/3 çoğunluk” diyen kaynaklar güncel değildir.

6306 sayılı Kanun m.6/1 uyarınca, riskli yapıların bulunduğu parsellerde parsellerin tevhit edilmesine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulüyle değerlendirilmesine, malik olup olmadıklarına bakılmaksızın hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Kentsel dönüşüm süreçlerinin sağlıklı yürütülmesi için İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı ile çalışmak yerinde bir tercih olacaktır.

4 Şubat 2026 Değişikliğiyle Gelen Malik Toplantısı Zorunluluğu

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği, karar alma sürecine önemli bir usul şartı daha ekledi: maliklerden birinin istemi üzerine bütün malikler toplantıya çağrılır. Bu, süreci tek bir hak sahibinin başlatabileceği anlamına gelir — ancak kararın kendisi hâlâ salt çoğunlukla alınır; tek malikin isteği yalnızca toplantı çağrısı eşiğidir, karar eşiği değildir. Bu ayrımın karıştırılması, uygulamada sık görülen bir hata kaynağıdır.

Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmeliğin ekinde bulunan EK-12 formu doldurularak bildirilir; bildirim ilgili muhtarlıkta veya riskli yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek ya da noter vasıtasıyla yapılır. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır; yine en az salt çoğunlukla alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.

Alınan karara katılmayan maliklere, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif; tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat üzerinden, bildirmeyenlere noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde, katılmayan maliklerin arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

Karara Katılmayan Malikin Payı Ne Olur?

6306 sayılı Kanun m.6/1 uyarınca sıra şöyle işler:

1. Katılmayan malikin arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
2. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedel Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek bu paylar satın alınır.
3. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşların kararına uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Satış işleminin, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle sonradan yargı kararıyla iptal edilmesi hâlinde dahi, taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmemişse eski malik adına resen tescil edilir ve bedel farkı genel hükümlere göre tahsil edilir.

Yapı Ruhsatı İçin Yeni Şart: Satışın Tamamlanmış Olması

4 Şubat 2026 değişikliğinin uygulamada en çok etkisi olacak hükümlerinden biri budur: artık yapı ruhsatı başvurusundan önce, karara katılmayan maliklere yapılan tebligatın tamamlanmış olması VE bu maliklerin hisselerinin satışı için ilgili müdürlüğe müracaat edilmiş olması şarttır. Önceki düzenlemede müteahhit, salt çoğunluk kararıyla yapı ruhsatını alıp inşaata başlayabiliyor, pay satışı süreci ruhsattan sonra da tamamlanabiliyordu. Bu artık mümkün değildir — sözleşme müzakerelerinde bu değişikliğin dikkate alınması gerekir.

---

Sık Karşılaşılan Durumlara Göre Yol Haritası

Bahçelievler’deki ofisimizden Bakırköy Adliyesi çevresinde fiilen yürütülen dosyalarda en sık karşımıza çıkan üç senaryo ve izlenmesi gereken adımlar aşağıdadır.

“Riskli Yapı Raporu Geldi, İtiraz Edebilir miyiz?”

1. Tebligatın hangi yöntemle (bina üzerindeki tutanak, e-Devlet bildirimi veya muhtarlık ilanı) ve hangi tarihte yapıldığını netleştirin — 15 günlük süre bu tarihten işler.
2. Teknik itiraz dosyasını hazırlayın: karot sayısı, numune alma usulü, statik proje uyumu ve zemin etüdü verilerini kapsayan somut gerekçeler toplayın.
3. Dilekçeyi süresi içinde Başkanlığa/İdareye sunun; salt “kabul etmiyoruz” ifadesi tek başına yeterli değildir.
4. İtiraz reddedilirse veya süre kaçırılırsa, idare mahkemesinde iptal davası ve mümkünse yürütmenin durdurulması stratejisi değerlendirilmelidir — ancak 6306 m.6/9 uyarınca idari işlemlere karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği unutulmamalıdır.

“Salt Çoğunluk Sağlandı Ama Bazı Maliklerden İmza Çıkmıyor”

1. Salt çoğunluk kararının usulünü sağlamlaştırın: EK-12 formuyla yapılan toplantı çağrısı, tutanak, imza ve ekler eksiksiz olmalıdır.
2. Karara katılmayan maliklere yapılacak tebligatı doğru yöntemle (elektronik tebligat adresi varsa onun üzerinden, yoksa noter veya muhtarlık ilanıyla) çıkarın.
3. Süreci kilitleyen asıl neden sözleşme şartlarıysa (teminat, teslim tarihi, paylaşım oranı gibi), önce sözleşmeyi revize etmek çoğu zaman imza krizini çözer.
4. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, katılmayan malikin payının açık artırma usulüyle satışı süreci hukuken başlatılabilir.
5. Yapı ruhsatı başvurusundan önce, 4 Şubat 2026 değişikliği gereği bu satış işleminin tamamlanmış ve ilgili müdürlüğe müracaat edilmiş olması gerektiğini unutmayın.

“Tahliye-Yıkım Tebligatı Geldi, Kiracı Çıkmıyor”

1. Tebligatın usulünü kontrol edin: kime, hangi tarihte, hangi adrese yapıldığı.
2. Kiracı-malik ilişkisini kira sözleşmesi ve varsa diğer delillerle netleştirin.
3. Riskli yapı kararı kesinleşmiş ve verilen süre (90 güne kadar) dolmuşsa, idari tahliye yolu ile sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası seçenekleri dosyanın özelliğine göre değerlendirilmelidir.
4. Kiracının kira yardımı veya taşınma desteğine ilişkin haklarını, en az bir yıldır ikamet ettiğini gösteren belgelerle birlikte takip edin — bu, tahliye sürecinin usulüne uygun ve mağduriyetsiz ilerlemesini kolaylaştırır.

---

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm sürecinin mülkiyet açısından en riskli aşaması, malik ile müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme, malikin arsa payını müteahhide devretmesi ve karşılığında belirli sayıda bağımsız bölüm almasını düzenler. Sözleşmenin eksik veya malik aleyhine hazırlanması, yıllarca sürecek mağduriyetlere yol açabilir.

Sözleşmede mutlaka yer alması gereken hükümler:

• İnşaat ve teslim süresi ile gecikme hâlinde işleyecek cezai şart
• Teminat mekanizması — banka teminat mektubu veya ipotek tesisi, müteahhidin işi yarıda bırakması ihtimaline karşı
• Teknik şartname — kullanılacak malzeme kalitesi, asansörden mutfak dolabına kadar
• Bağımsız bölüm paylaşımının kat ve numarayla açıkça belirlenmesi
• Arsa payının kademeli devri — tüm payın peşinen devredilmemesi, inşaat aşamalarına bağlanması
• İskân ve ruhsat masraflarının kim tarafından karşılanacağının netleştirilmesi

Sözleşme, tapuya şerh edilebilmesi için resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılmalıdır; noter tasdikli (imza onaylı) veya adi yazılı sözleşme bu şekil şartını karşılamaz. Buna karşılık, edimlerin önemli ölçüde ifa edildiği hâllerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir — bu nedenle şekil eksikliğine dayalı bir strateji, sözleşmenin hangi aşamada olduğuna göre değerlendirilmelidir.

Müteahhit Yükümlülüklerini Yerine Getirmezse Ne Yapılabilir?

Teslimde gecikme, eksik metrekare, ayıplı imalat, ruhsat ve iskân alınmaması ile cezai şartın uygulanmaması, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardır. Bu durumlarda izlenebilecek yollar:

• İnşaatın seviyesini belgelemek için mahkemeden delil tespiti talep edilmesi
• Noter ihtarnamesiyle temerrüde düşürme
• Sözleşmede öngörülen cezai şartın işletilmesi
• Sözleşmenin feshi ve tapu iptali talebiyle dava açılması
• Teminatın (banka teminat mektubu/ipotek) devreye alınması

---

Kentsel Dönüşümde Kamulaştırma Nasıl Uygulanır?

6306 sayılı Kanun m.6/2 uyarınca, bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Bu kamulaştırmalar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.3/2’deki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, bu fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan, mirasçısı belirsiz, kayyım tayin edilmiş veya ihtilaflı taşınmazların kamulaştırma işlemleri de aynı hükme tabidir.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

2942 sayılı Kanun m.10 uyarınca, kamulaştırma satın alma usulüyle yapılamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedel tespiti ve tescil talebinde bulunur. Mahkeme, en az üç kişilik bir bilirkişi kurulu (m.15) marifetiyle keşif yaparak taşınmazın değerini tespit eder. Bilirkişi kurulunda, taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans/doktora yapmış bir uzman veya Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı bir gayrimenkul değerleme uzmanının bulunması zorunludur.

Bedel tespitinde m.11 uyarınca esas alınan kriterler:

• Taşınmazın cinsi, niteliği ve yüzölçümü
• Kamulaştırma tarihinden önceki emsal satışlara göre satış değeri (arsalarda)
• Resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı (yapılarda)
• Vergi beyanı ve resmî kıymet takdirleri

Önemli bir güvence: bedel tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün yaratacağı değer artışları dikkate alınmaz — yani idarenin kendi projesinin yarattığı değer artışı, malik aleyhine düşük bedel tespitinde kullanılamaz.

Kamulaştırma Kararına Karşı Dava Süresi

2942 sayılı Kanun m.14 uyarınca, kamulaştırmaya konu taşınmazın malikine mahkemece yapılan tebligat gününden itibaren 30 gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açılabilir. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava açma hakkı vardır.

---

Kat Malikleri Kurulu ve 634 Sayılı Kanun İlişkisi

Kentsel dönüşüm sürecinde sıkça karıştırılan bir nokta, 6306 sayılı Kanun’un salt çoğunluk rejimi ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kendi çoğunluk kurallarının farklı rejimler olmasıdır. 634 sayılı Kanun m.19/2 uyarınca, bina henüz riskli yapı olarak tespit edilmeden önce, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım veya tesis yapılabilmesi için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün (5/6) yazılı rızası gerekir. Ancak mahkemece bir bozukluğun acil onarım gerektirdiği veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu tespit edilirse, bu rıza aranmaz.

Bu ayrım pratikte önemlidir: bina henüz riskli tespit edilmeden, malikler kendi aralarında güçlendirme kararı almak isterse 634 sayılı Kanun’un 5/6 kuralı işler; riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yeniden yapım kararı için ise 6306 sayılı Kanun’un salt çoğunluk kuralı devreye girer. İki rejimi karıştırmak, hem malikler hem de müteahhitler açısından usul hatasına yol açabilir.

Uygulamada sık karşılaşılan bir diğer nokta, kat malikleri kurulunun 634 sayılı Kanun m.27 uyarınca anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili aldığı olağan kararlar (yönetici seçimi, aidat, bakım-onarım gibi) ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeniden yapım kararının birbirinden bağımsız olduğudur. Bir binanın kat malikleri kurulunda alınmış eski bir yönetim planı veya toplantı geleneği, kentsel dönüşüm kararının usulünü değiştirmez; 6306 sayılı Kanun ve 4 Şubat 2026 değişikliğiyle gelen EK-12 toplantı usulü, KMK’daki genel toplantı kurallarının önüne geçer ve kendine özgü bir prosedür öngörür.

---

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Diğer Destekler

6306 sayılı Kanun m.5/1 ve m.6/3 uyarınca, anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Bu desteklerden yararlanmak için:

• Malikler için binada oturma şartı aranmaz; tapu maliki olmak yeterlidir.
• Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için, yapıda en az bir yıldır ikamet ettiklerinin veya işyeri bulunduğunun tespit edilmiş olması gerekir.
• Malikler ve malik olmasa da en az bir yıldır ikamet/işyeri sahibi olanlara konut, işyeri, arsa, dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilebilir.

Yardım tutarları ve başvuru usulü zaman içinde değişebildiğinden, güncel rakamlar için ilgili İl Müdürlüğü/Başkanlık duyurularının kontrol edilmesi önerilir. İstanbul özelinde bu desteklerden ayrı olarak, aşağıda ayrıntılandırdığımız Yarısı Bizden kampanyası da yürürlüktedir.

---

Yarısı Bizden Kampanyası: İstanbul’a Özel Ek Destek

6306 sayılı Kanun’un genel kira yardımı ve destek hükümlerinden bağımsız olarak, İstanbul’a özgü ayrı bir devlet destek programı yürürlüktedir: Yarısı Bizden kampanyası. Bu kampanyanın hukuki dayanağı, 23 Şubat 2024 tarihli ve 32469 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 8189 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı (“İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar”)’dır. Kampanya, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinesinde, Marmara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü aracılığıyla yürütülmekte ve İstanbul’un 39 ilçesinin tamamını (Bahçelievler ve Bakırköy dahil) kapsamaktadır.

Güncel Destek Tutarları

Kampanya kapsamında bina bazlı dönüşümde, hak sahibi başına:

• Konut için: 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi + 125.000 TL taşınma desteği = toplam 1.875.000 TL
• İşyeri/dükkân için: 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi + 125.000 TL taşınma desteği

Alan bazlı büyük dönüşümlerde (site tipi projeler) ise konut başına 875.000 TL hibe desteği sağlanır; bu tutar bina maliyetinden düşülür, kalan borç uzun vadeli ödeme koşullarıyla taksitlendirilir. Bu modelde inşaatı TOKİ veya Emlak Konut GYO üstlenir.

Kredi Geri Ödeme Koşulları

Kullanılan kredinin geri ödemesi yapı ruhsatının alınmasından 2 yıl sonra başlar ve 10 yıla kadar vade uygulanır. İlk yıl faizsizdir; sonraki yıllarda her Ocak ayında belirlenen Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranının yarısı kadar güncelleme yapılır. Kredi kullanımında gelir durumu veya kredi notuna bakılmaz, yaş şartı aranmaz.

Başvuru Usulü

Yarısı Bizden’e başvuru e-Devlet üzerinden yapılmaz. Süreç şu şekilde işler:

1. Bakanlığa bağlı lisanslı bir kuruluşa başvurularak karot testiyle riskli yapı tespiti yaptırılır.
2. Kat maliklerinin anlaşmasının ardından (salt çoğunluk kararı ve müteahhit sözleşmesi) kat irtifakı kurulur.
3. Hak sahibi tespiti için ilçe belediyesine başvurulur.
4. Belediye dosyayı Marmara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne iletir.
5. Müdürlükçe belirlenen randevu gününde hak sahibiyle hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanır.

27 Şubat 2026 Değişikliği: Kapsam Genişletildi

Kampanyanın başlangıçtaki şartı, 31 Aralık 2026 tarihine kadar kat irtifakının kurulmuş olmasıydı. 27 Şubat 2026 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı ile bu şart değiştirildi: ilgili kararın 3. maddesinin 13. fıkrasındaki “31/12/2026 tarihine kadar” ibaresinden sonra “6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar için” ibaresi eklendi. Bunun pratik sonucu şudur: artık kat irtifakının o tarihe kadar kurulmuş olması değil, riskli yapı tespitinin o tarihe kadar onaylanmış olması yeterlidir. Bu değişiklik, yıkım, ruhsat, kat irtifakı ve hak sahipliği tespiti gibi süreçlerin zaman alması nedeniyle hak kaybı yaşanmaması amacıyla yapılmıştır ve 2025-2026 yıllarında riskli yapı tespiti onaylanan tüm bağımsız bölümlerin kampanyadan yararlanmasının önünü açmıştır.

Ek şartlar:

• Yeni yapılacak yapının (otopark ve sığınak hariç), mevcut binanın inşaat alanının veya bağımsız bölüm sayısının 1,5 katından büyük olmaması gerekir.
• Yapı ruhsatı projesinin 1 Nisan 2023 tarihinden sonra hazırlanmış olması şarttır.
• Kampanya 31 Aralık 2026 tarihinde sona erecektir; bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla resmî bir uzatma kararı bulunmamaktadır.

Kampanyanın hukuki çerçevesi ve şartlarındaki değişiklikler dosyaya özgü olarak değerlendirilmeyi gerektirir; hak sahipliği tespiti, kat irtifakı kurulumu ve başvuru sürecinin doğru yönetilmesi için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

---

Kentsel Dönüşüm Davalarında Hangi Mahkeme Yetkilidir?

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, işlemin niteliğine göre değişir:

Uyuşmazlık Türü	Görevli Mahkeme
Riskli yapı tespitine itirazın reddi, idari işlemlerin iptali	İdare Mahkemesi
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil	Asliye Hukuk Mahkemesi
Arsa payı uyuşmazlıkları, ortak karar protokolü ihtilafları	Asliye Hukuk Mahkemesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak/tazminat	Asliye Hukuk Mahkemesi (bazı hâllerde arabuluculuk dava şartı)
Kira ve tahliye uyuşmazlıkları	Sulh Hukuk Mahkemesi
Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz (KMK m.33)	Sulh Hukuk Mahkemesi

Bakırköy’de bulunan taşınmazlara ilişkin kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak Bakırköy Adliyesi’dir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Riskli yapı tespiti, kamulaştırma kararı ve idari işlem iptali gibi idari yargı konusu işlemlerde arabuluculuk şartı aranmaz; doğrudan İdare Mahkemesi’nde dava açılır. Buna karşılık, müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan para alacağı ve tazminat talepleri ile ticari nitelikli bazı sözleşme ihtilaflarında dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir; bu durumda arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine yol açabilir.

Neden Bir Kentsel Dönüşüm Avukatıyla Çalışmalısınız?

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı tespitinden itibaren 15 günlük itiraz süresi, kamulaştırmaya karşı 30 günlük dava süresi ve salt çoğunluk kararına katılmama hâlinde işleyen 15 günlük bildirim süreleri gibi birçok kısa ve hak düşürücü süreyle örülüdür. Bunlara ek olarak 4 Şubat 2026’da yürürlüğe giren yeni malik toplantısı usulü ve pay satışı-ruhsat ilişkisindeki değişiklik, sürecin teknik takibini daha da önemli hâle getirmiştir.

Av. Sinan Karabacak, Bahçelievler’deki ofisinden Bakırköy Adliyesi’nin yargı çevresinde; riskli yapı tespitine itiraz, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve denetimi, salt çoğunluk kararlarının usulüne uygun alınması, kamulaştırma bedeli davaları ve Yarısı Bizden kampanyası başvuru süreçlerinde hukuki destek vermektedir. Sürecinizin hangi aşamasında olduğunuzu ve somut belgelerinizi paylaşarak, hak kaybı yaşamadan ilerlemeniz için bir görüşme talep edebilirsiniz. Diğer çalışma alanlarımız için Hizmetlerimiz sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

Av. Sinan Karabacak – Cep Tel: +90 535 671 88 95