Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı ve aile yaşamının merkezini oluşturan konuttur; Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddesi bu konut üzerinde malik olmayan eşe özel bir koruma tanır. Buna göre, konutun tapuda kimin adına kayıtlı olduğuna bakılmaksızın, malik eş diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satamaz, ipotek edemez, bağışlayamaz veya kira sözleşmesini feshedemez.
Bu koruma, tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulup konulmadığından bağımsız olarak, konut fiilen aile konutu niteliği taşıdığı sürece geçerlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.12.2021 tarihli, 2018/1094 Esas ve 2021/1616 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere, şerh “kurucu” değil “açıklayıcı” niteliktedir. Bu yazıda aile konutu kavramı, şerhin hukuki niteliği, eş rızasının şekli, ispat yükünün kime ait olduğu ve konuyla ilgili 2018-2025 yılları arasındaki güncel Yargıtay kararları ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.
İçindekiler
Aile Konutu Nedir?
Aile konutu; eşlerin evlilik birliği içinde fiilen birlikte yaşadıkları ve aile hayatının merkezi hâline gelen konuttur. TMK’nın 194. maddesinin gerekçesinde aile konutu, “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/1094 E., 2021/1616 K., 07.12.2021).
Bu konutun tapuda kimin adına kayıtlı olduğu önemli değildir. Taşınmaz yalnızca bir eş adına kayıtlı olsa dahi, diğer eşin bu konut üzerinde korunan bir hakkı bulunmaktadır. Bir taşınmazın aile konutu sayılabilmesi için aranan unsurlar şunlardır:
- Evlilik birliğinin hukuken devam ediyor olması,
- Eşlerin bu konutta fiilen birlikte yaşamış veya hâlen yaşıyor olması,
- Konutun eşlerin ortak yaşam faaliyetlerinin sürdürüldüğü, birden fazla ise son birlikte oturulan konut olması.
TMK’nın “Eşlerin hukuki işlemleri” başlıklı 193. maddesi uyarınca kural olarak eşler birbirleriyle ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi serbestçe yapabilir; ancak TMK’nın 194. maddesi bu kurala, aile birliğinin korunması amacıyla istisna getirmiştir.
Aile Konutu Şerhi Nedir?
Aile konutu şerhi, tapu kütüğüne konulan ve taşınmazın aile konutu olduğunu gösteren, malik olmayan eşin talebiyle tesis edilen bir tapu kaydıdır. Şerhin işlevi, üçüncü kişileri (alıcı, ipotek alacaklısı bankalar vb.) taşınmazın aile konutu statüsü konusunda önceden bilgilendirmek ve olası bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlamaktır.
Ancak şerhin hukuki niteliği uygulamada sıkça yanlış anlaşılmaktadır: şerh, aile konutu korumasını doğurmaz; yalnızca zaten var olan bir statüyü açıklar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2018/1094 E., 2021/1616 K. sayılı kararında bu ilke şu şekilde ifade edilmiştir: “TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu olma özelliği nedeniyle getirildiğinden, taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır.”
Bir konut, şerh konulduğu için aile konutu olmaz; aile konutu olduğu için tapuya şerh konulabilir. Bu nedenle konulan şerh “kurucu” değil “açıklayıcı” niteliktedir.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
Aile konutu şerhi iki yoldan tapu kütüğüne işlenebilir: tapu müdürlüğüne (bizzat veya e-Devlet üzerinden Web Tapu ile) doğrudan başvuru, ya da uyuşmazlık hâlinde dava yolu. Bu talebi tek başına kullanma hakkı, konutun tapuda maliki olmayan eşe aittir; başvuru için malik eşin rızasının alınmasına veya bilgilendirilmesine gerek yoktur — TMK m. 194’teki rıza şartı, konut üzerindeki tasarruf işlemleri (satış, ipotek vb.) içindir, şerh talebi ise tek taraflı kullanılabilen bir haktır.
Web Tapu (e-Devlet) Üzerinden Başvuru
Aile konutu şerhi, e-Devlet kapısı üzerinden Web Tapu sistemine giriş yapılarak da tesis edilebilir:
- e-Devlet kapısı üzerinden Web Tapu hizmetine bağlanılır.
- Menüden “Yeni Başvuru” sekmesi açılır ve “Aile Konutu Şerhi Tesisi” işlemi seçilir.
- Taşınmaza ait il, ilçe, ada ve parsel bilgileri sisteme girilir.
- Vukuatlı nüfus kayıt örneği ve muhtarlıktan/MERNİS’ten alınan, aynı konutta yaşandığını gösteren yerleşim yeri belgesi sisteme yüklenir.
- Başvuru tamamlanıp ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilir; müdürlük onayından sonra şerh tapu kütüğüne işlenir.
Başvuru için gereken belgeler: evlilik bağını gösteren vukuatlı nüfus kayıt örneği, konutta birlikte yaşandığını gösteren yerleşim yeri (ikametgâh) belgesi ve başvuran eşin T.C. kimlik kartı. Uygulamada bu işlem genellikle harçtan muaf tutulmaktadır; kesin ücret/harç durumu başvuru anında ilgili tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Tapu Müdürlüğü Başvuruyu Reddederse: Dava Yolu
Tapu müdürlüğü, sunulan belgeleri yeterli görmez veya ikametgâh adresi taşınmazla uyuşmazsa başvuruyu reddedebilir; konutun aile konutu niteliği taşıyıp taşımadığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa da idari yoldan şerh konulması mümkün olmaz. Bu durumda malik olmayan eş, Aile Mahkemesinde aile konutu şerhi konulması davası açabilir; mahkeme yargılama süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemek amacıyla ihtiyati tedbir kararı verebilir.
Şerh Olmasa Bile Aile Konutu Korunur mu?
Evet. Bu sorunun cevabı, konunun temel içtihadı olan Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.04.2018 tarihli, 2016/25180 Esas ve 2018/4327 Karar sayılı kararıyla netleşmiştir. Olayda, malik olmayan eş, taşınmazın aile konutu niteliğinde olduğunu ve malik eşin kendi rızası olmadan banka lehine ipotek tesis ettirdiğini ileri sürerek ipoteğin kaldırılmasını talep etmiş; davalı banka ise tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmadığını ve iyi niyetli olduğunu savunmuştur.
Yerel mahkeme, şerh bulunmaması ve bankanın iyi niyetli olması gerekçesiyle davayı reddetmiş; ancak Yargıtay bu kararı bozmuştur. Daire, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 tarihli, 2013/2-2056 E. ve 2015/1201 K. sayılı içtihadını benimseyerek şu ilkeleri vurgulamıştır:
- TMK m. 194 ile getirilen sınırlama, aile konutuna şerh konulup konulmamasına bağlı değildir;
- İşlem tarafı üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır;
- Sınırlama “emredici” niteliktedir; bu haktan önceden feragat edilemez, eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz.
Sonuç olarak, ipoteğin kaldırılması davası, davalı bankanın kötü niyetinin ispatlanamadığı gerekçesiyle reddedilemez; mahkemenin açık rızanın alınıp alınmadığını esas alarak karar vermesi gerekir.
Eş Rızası Hangi İşlemler İçin Gereklidir?
TMK m. 194/1 uyarınca malik eş, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça şu işlemleri tek başına yapamaz:
- Aile konutunu satamaz veya başka bir şekilde devredemez,
- Aile konutunu bağışlayamaz,
- Aile konutu üzerinde ipotek, intifa gibi bir ayni hak kuramaz,
- Aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez.
Malik eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde konutu tek başına bir ayni hakla sınırlandıramaz; bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Bu kural, sadece malik eşin bizzat kendi payı için değil, konutun bütünü için geçerlidir.
Açık Rızanın Şekli ve Kapsamı
TMK’nın 194. maddesi, diğer eşin izni için herhangi bir geçerlilik şekli öngörmemiştir; bu nedenle rıza yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da verilebilir. Ancak madde metninde açıkça arandığı üzere rızanın “açık” olması gerekir; zımni veya varsayılan bir onay yeterli değildir.
Rızanın kapsamı bakımından da önemli sınırlar vardır:
- Rıza, ancak “belirli olan” tek bir işlem için verilebilir; genel veya belirsiz bir izin yeterli değildir,
- Bu haktan önceden feragat edilemez,
- Eşlerin kendi aralarındaki bir anlaşmayla da bu koruma ortadan kaldırılamaz; zira sınırlama emredici hukuk kuralıdır.
Bu nedenle, örneğin evlilik sözleşmesinde veya genel bir vekâletnamede yer alan soyut bir “rıza” ifadesi, somut bir satış veya ipotek işlemi için aranan açık rızanın yerini tutmaz.
Rızasız İşlemde İspat Yükü Kime Aittir?
Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri ispat yüküdür: açık rızanın alındığını ispatlama yükümlülüğü, konutta oturmayan eşe değil, aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunan tarafa aittir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2018/1094 E., 2021/1616 K. sayılı kararında bu kural açıkça ortaya konmuştur: “Açık rızanın varlığını ispat yükü aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir.”
Somut olayda, malik olmayan eş, aile konutu üzerine kendisinden habersiz ipotek tesis edildiğini ileri sürmüş; yerel mahkeme başlangıçta davacının ipotekten haberdar olmadığını ispatlayamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Hukuk Genel Kurulu bu yaklaşımı isabetsiz bulmuş ve ispat yükünü tersine çevirerek, tacir sıfatına sahip bankanın basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü altında olduğunu, taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını bilmediğini ileri süremeyeceğini belirtmiştir.
Sonuç olarak, tapuda aile konutu şerhi bulunmadığı savunması, işlem tarafı üçüncü kişiye ispat kolaylığı sağlamaz; madde metnindeki “açık rıza” koşulu, işlemi yapan tarafa bir ispat külfeti olarak yüklenmiştir.
Üçüncü Kişinin İyi Niyeti Aile Konutunu Korumaya Engel midir?
Hayır. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki tapu kaydına güvenerek iyi niyetle işlem yapan üçüncü kişinin korunması ilkesi, aile konutu bakımından uygulanmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 194. madde ile getirilen sınırlamanın emredici niteliği karşısında, işlem tarafı üçüncü kişinin iyi niyet iddiasının dinlenemeyeceğini defalarca vurgulamıştır; bu ilke Hukuk Genel Kurulunun 24.05.2017 tarihli, 2017/2-1604 E., 2017/967 K. sayılı ve 30.03.2021 tarihli, 2017/2-2809 E., 2021/367 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.
Bunun pratik sonucu şudur: bir banka veya alıcı, tapuda aile konutu şerhi görmediği ve satıcı/borçlu eşin beyanına güvendiği için “iyi niyetli” olduğunu ileri sürse dahi, açık rıza alınmadan yapılan işlem geçersizdir. Aile konutuna ilişkin sınırlama, tescile değil, konutun fiilî niteliğine bağlı olduğundan, üçüncü kişinin bunu bilip bilmemesi sonucu değiştirmez.
Aile Konutu İpotek Edilebilir mi?
Aile konutu ipotek edilebilir; ancak bunun için diğer eşin açık rızası zorunludur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ipoteğin doğrudan aile konutundan yararlanma ve oturma hakkını engellemediği yönündeki itirazı da kabul etmemiş; “hak sahibi eşin kötüniyetli ve muvazaalı işlemleri ile aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi nedeniyle ipotek işlemine diğer eşin açık rızası şarttır” demiştir.
Önemli bir ayrıntı: ipoteğin, aile konutu için alınan bir konut kredisinin teminatı niteliğinde olması dahi rıza şartını ortadan kaldırmaz. Hukuk Genel Kurulu bu noktayı özellikle vurgulamıştır: “İpotek işleminin, aile konutu olarak kullanılan dava konusu taşınmaza yönelik konut kredisinin teminatı niteliğinde olmasının da bir önemi bulunmamaktadır.” Uygulamada rızanın bulunmadığı sık iddia edilen bir başka senaryo da, ipoteğin eşlerden birinin üçüncü bir kişinin borcuna teminat olarak verilmesidir; Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 11.07.2024 tarihli, 2024/5664 Esas ve 2024/5482 Karar sayılı kararına konu olayda, aile konutu üzerine dava dışı bir üçüncü kişinin borcu için ipotek tesis edilmiş, davalı ipotek alacaklısı rızanın sözlü olarak verildiğini ispatlayamadığından ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir.
Aile Konutunun Satılması veya Devredilmesi
Malik eşin aile konutunu üçüncü bir kişiye satması veya devretmesi de diğer eşin açık rızasını gerektirir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 12.05.2025 tarihli, 2025/881 Esas ve 2025/4895 Karar sayılı kararına konu olayda, aile konutu niteliğindeki taşınmaz malik eş tarafından üçüncü bir kişiye satılmış; alıcı tapu kaydına güvenerek iyi niyetli olduğunu savunmuş, ancak davalılar açık rızanın alındığını ispatlayamamıştır. Yargıtay, “aile konutu olan taşınmazın, hak sahibi olan eş tarafından üçüncü kişiye devri, davacının açık rızasını gerektirmektedir” gerekçesiyle, tapu iptali, davacı eş adına tescil ve taşınmaza aile konutu şerhi konulması taleplerinin kabulüne karar vermiştir.
Bu kararın önemli bir ayrıntısı, tarafların dava tarihinde geçimsizlik nedeniyle ayrı yaşıyor olmasına rağmen, en son birlikte oturdukları konutun aile konutu vasfını kaybetmediğinin kabul edilmesidir; bu husus aşağıda “Aile Konutu Vasfının Kaybı” başlığında ayrıca ele alınmaktadır. Anlaşmalı boşanma sürecinde de taraflar, aile konutunun kime bırakılacağını veya satılıp bedelinin nasıl paylaşılacağını boşanma protokolünde ayrıca düzenleyebilir.
Aile Konutu Şerhi Davasında Taraflar Kimlerdir?
Aile konutu şerhi konulmasına ilişkin davanın tarafları, konutu aile konutu olarak kullanan eşlerdir; taşınmaz üzerinde ayni veya kişisel hak sahibi üçüncü kişilerin bu davada taraf sıfatı bulunmamaktadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 11.07.2025 tarihli, 2025/5224 Esas ve 2025/6842 Karar sayılı kararında bu ilke açıkça vurgulanmış; taşınmaz üzerinde lehine ipotek tesis edilmiş olan bankanın, aile konutu şerhinin kaldırılması talebiyle davaya müdahil olamayacağı ve şerh konulmasına ilişkin karara karşı temyiz hakkının bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Bu husus, aynı dava dilekçesinde birlikte istenen ipoteğin kaldırılması talebiyle karıştırılmamalıdır: ipoteğin kaldırılması davasında ipotek alacaklısı bankanın davalı ve taraf sıfatı vardır, çünkü dava doğrudan onun hakkını hedef almaktadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 11.07.2024 tarihli, 2024/5664 Esas ve 2024/5482 Karar sayılı kararında bu ayrım şöyle netleştirilmiştir: aile konutu şerhi konulması davasında ipotek alacaklısına husumet düşmez ve bu davadan kaynaklanan vekâlet ücreti ona yükletilemez; buna karşılık ipoteğin kaldırılması davasında aynı kişi davalı sıfatını taşımaya devam eder. Uygulamada iki talebin tek dilekçede birleştirilmesi, hangi davalıya hangi talebin yöneltildiğinin doğru kurgulanmasını gerektirir.
Aile Konutu Vasfının Kaybı ve Şerhin Terkini
Bir konutun aile konutu vasfını kaybetmesi ve buna bağlı olarak şerhin terkin edilmesi, uygulamada sık karşılaşılan bir başka uyuşmazlık konusudur. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 23.10.2024 tarihli, 2024/3293 Esas ve 2024/7785 Karar sayılı kararına konu olayda, boşanma davası süren eşlerden biri, diğer eşin uzun süredir farklı bir ilde yaşadığını ve taşınmazın artık aile konutu olmadığını ileri sürerek şerhin terkinini talep etmiştir.
Yargıtay, evlilik hukuken devam ederken ve taraflar evlilik birliğinin temelinden sarsılması nedeniyle açılan bir boşanma davasının içindeyken, en son birlikte oturdukları konutun aile konutu vasfını yitirmediğine hükmetmiştir. Kararda vurgulanan ilkeler şunlardır:
- Boşanma davası süresince eşlerden birinin geçici olarak başka bir yerde kalması, tek başına konutun aile konutu vasfını ortadan kaldırmaz;
- Vasfın kaybından söz edilebilmesi için taşınmazın başlangıçtan itibaren hiç ortak yaşam alanı olmadığının veya evliliğin kesin olarak sona erdiğinin ispatlanması gerekir;
- Boşanma kararı kesinleşmeden şerhin terkini istenemez; zira evlilik birliği hukuken hâlâ devam etmektedir.
Bu içtihat, “ayrı yaşıyoruz, artık aile konutu sayılmaz” şeklindeki yaygın ama hatalı varsayımı düzeltmesi bakımından önemlidir.
İcra Takibi, Haciz ve Cebri Satışta Aile Konutu
Aile konutu üzerine rızasız kurulan bir ipoteğe dayalı icra takibi başlatılıp taşınmaz cebri icra yoluyla satıldığında da malik olmayan eşin TMK m. 194’e dayanan hakları devam eder; ancak bu haklar taşınmaz üçüncü bir kişiye geçtikten sonra farklı bir hukuki zeminde değerlendirilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 26.09.2024 tarihli, 2024/6423 Esas ve 2024/6485 Karar sayılı (karar düzeltme) kararına konu olayda, malik olmayan eşin rızası alınmadan tesis edilen ipoteğe dayanılarak taşınmaz icra yoluyla satılmış ve ihale alıcısı taşınmazı üçüncü bir şirkete devretmiştir.
Yargıtay, rızasız ipoteğin tesis edildiği tarih itibarıyla davacının dava açmakta haklı olduğunu, ancak taşınmaz cebri icrayla el değiştirdiği ve nihai alıcı şirketin kötüniyetli olduğu ispatlanamadığı için tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilemeyeceğini belirtmiştir. Bu karardan çıkan pratik sonuç şudur: aile konutu üzerindeki rızasız ipoteğe karşı en etkili yol, taşınmaz cebri icra yoluyla satılmadan önce ipoteğin kaldırılması davasını açmaktır; satış gerçekleştikten ve taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişilere geçtikten sonra tapu iptali imkânı ciddi biçimde zayıflamaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Aile konutu şerhi konulması, ipoteğin kaldırılması veya tapu iptali ve tescil talepli davalarda görevli mahkeme Aile Mahkemesidir; aile mahkemesinin bulunmadığı yerlerde bu görevi Asliye Hukuk Mahkemesi aile mahkemesi sıfatıyla yürütür. Yetkili mahkeme ise kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; somut olayın niteliğine göre (ör. ipoteğin kaldırılması ile birlikte tapu iptali istenmesi) yetki kuralları farklılaşabilir.
Davanın doğru davalılara yöneltilmesi, husumet ilişkisinin kurulması ve talep sonucunun (ipoteğin kaldırılması, tapu iptali, şerh konulması gibi) doğru şekilde belirlenmesi, yukarıda ele alınan içtihatlarda görüldüğü üzere sonucu doğrudan etkileyen usul meseleleridir. Bu nedenle sürecin bir boşanma avukatından hukuki destek alınarak yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önem taşır.
Aile Konutu Şerhi Varken ve Yokken: Karşılaştırma
Aşağıdaki tablo, tapuda aile konutu şerhi bulunması ile bulunmaması durumunda hukuki sonuçların nasıl farklılaştığını (ya da farklılaşmadığını) özetlemektedir:
| Konu | Şerh Varken | Şerh Yokken |
| Eş rızası şart mı? | Evet, açık rıza gerekir | Evet, açık rıza yine gerekir (TMK m. 194 emredici) |
| Üçüncü kişinin bilgilenmesi | Tapudan doğrudan görünür | Tapudan görünmez, ancak korumayı ortadan kaldırmaz |
| Üçüncü kişinin iyi niyet iddiası | Dinlenmez | Yine dinlenmez |
| İspat yükü | Rızanın alındığını yine tasarrufta bulunan taraf ispatlar | Rızanın alındığını tasarrufta bulunan taraf ispatlar |
| Rızasız işlemin sonucu | Geçersiz, iptali/kaldırılması istenebilir | Geçersiz, iptali/kaldırılması istenebilir |
Tablodan da görülebileceği gibi, şerhin asıl pratik faydası hukuki sonucu değiştirmesi değil, uyuşmazlık çıkmadan önce üçüncü kişileri caydırması ve olası bir davada ispat sürecini kolaylaştırmasıdır.
Sık Sorulan Sorular
Aile konutu şerhi nedir, ne işe yarar?
Aile konutu şerhi, tapu kütüğüne konulan ve taşınmazın eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu olduğunu gösteren tapu kaydıdır. TMK m. 194 uyarınca malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan bu konutu satamaz, ipotek edemez veya kira sözleşmesini feshedemez; şerh bu korumayı doğurmaz, sadece üçüncü kişileri önceden uyararak ispat kolaylığı sağlar.
Tapuda aile konutu şerhi yoksa eşin rızası aranmaz mı?
Aranır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2016/25180 E., 2018/4327 K. sayılı kararına göre TMK m. 194’teki sınırlama şerh konulup konulmamasına bağlı değildir; konut fiilen aile konutu niteliği taşıdığı sürece, tapuda şerh olmasa bile eşin açık rızası aranır.
Aile konutu şerhi olmadan ipotek tesis edilebilir mi?
Tesis edilebilir ancak geçersizdir; diğer eşin açık rızası alınmadan kurulan ipotek, tapuda şerh bulunmasa dahi TMK m. 194’e aykırıdır ve ipoteğin kaldırılması davasıyla ortadan kaldırılabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ipoteğin konut kredisi teminatı olmasının dahi bu kuralı değiştirmediğini karara bağlamıştır.
Eşim benden habersiz evi sattı veya ipotek ettirdi, ne yapabilirim?
Taşınmazın aile konutu olduğunu ve işleme açık rızanızın bulunmadığını ileri sürerek, satış işleminde tapu iptali ve tescil, ipotek işleminde ise ipoteğin kaldırılması davası açabilirsiniz. Bu davalar Aile Mahkemesinde görülür; işlemi yapan tarafın rızanızı aldığını ispatlaması gerekir, siz rızanızın alınmadığını ispatlamak zorunda değilsiniz.
Açık rızanın yazılı olması şart mıdır?
Hayır, TMK m. 194 rıza için bir şekil şartı öngörmemiştir; rıza sözlü olarak da verilebilir. Ancak rızanın somut ve belirli bir işlem için açıkça verilmiş olması gerekir; genel, belirsiz veya zımni bir onay yeterli kabul edilmez ve uyuşmazlık hâlinde sözlü rızanın ispatı genellikle güçtür.
Rızasız işlemde ispat yükü kime aittir?
İspat yükü, aile konutunda oturmayan veya işleme taraf olmayan eşe değil, aile konutuyla ilgili tasarrufta bulunan tarafa (satan/ipotek eden eşe ve lehine işlem yapılan üçüncü kişiye) aittir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2018/1094 E., 2021/1616 K. sayılı kararında bunu açıkça hükme bağlamış ve bankaların basiretli tacir olarak bu ispat külfetini taşıdığını belirtmiştir.
Bankanın iyi niyetli olması ipoteği geçerli kılar mı?
Hayır. TMK m. 194 ile getirilen sınırlama emredici nitelikte olduğundan, işlem tarafı bankanın veya alıcının iyi niyetli olması sonuç değiştirmez. Yargıtay, tapuda şerh bulunmamasının bankaya iyi niyet savunması sağlamayacağını, aksine tacir sıfatıyla basiretli davranma yükümlülüğü gereği taşınmazın aile konutu olup olmadığını araştırması gerektiğini vurgulamıştır.
Aile konutu şerhi davasında banka veya alacaklı taraf olabilir mi?
Aile konutu şerhi konulması davasının tarafları yalnızca eşlerdir; ipotek alacaklısı banka gibi üçüncü kişilerin bu davada taraf sıfatı ve temyiz hakkı yoktur (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2025/5224 E., 2025/6842 K.). Buna karşılık aynı taşınmazla ilgili ipoteğin kaldırılması davasında banka davalı sıfatını taşır, çünkü bu dava doğrudan onun ayni hakkını hedef almaktadır.
Boşandık ya da ayrı yaşıyoruz, ev hâlâ aile konutu sayılır mı?
Boşanma kararı kesinleşmediyse evlilik hukuken devam ettiğinden, eşlerin en son birlikte oturdukları konut aile konutu vasfını korur; boşanma davası sürerken bir eşin geçici olarak ayrı bir yerde kalması bu vasfı tek başına ortadan kaldırmaz (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2024/3293 E., 2024/7785 K.). Boşanma kesinleştikten sonra ise konutun aile konutu statüsü sona erer.
Aile konutu şerhi davası hangi mahkemede açılır?
Aile konutu şerhi konulması, ipoteğin kaldırılması ve buna bağlı tapu iptali-tescil davaları Aile Mahkemesinde açılır; aile mahkemesi bulunmayan yerlerde bu davalara Asliye Hukuk Mahkemesi aile mahkemesi sıfatıyla bakar. Yetkili mahkeme genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Sonuç
Aile konutu, Türk hukukunda tapu kaydından bağımsız, doğrudan aile birliğinin korunması amacına hizmet eden özel bir statüdür. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satamaz, devredemez, ipotek edemez veya kira sözleşmesini feshedemez; bu kural tapuda şerh bulunmasa bile geçerlidir ve üçüncü kişinin iyi niyeti bu korumayı ortadan kaldırmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2018/1094 E., 2021/1616 K. sayılı kararından bu yana yerleşik içtihat, ispat yükünü işlemi yapan tarafa yükleyerek malik olmayan eşi güçlü biçimde korumaktadır.
Buna karşılık, aile konutu şerhi davasında kimlerin taraf olabileceği, konutun ne zaman vasfını kaybettiği ve cebri icra sonrası tapu iptalinin sınırları gibi konular, yukarıda incelenen 2024-2025 tarihli güncel Yargıtay kararlarının gösterdiği üzere ayrıntılı usul bilgisi gerektirmektedir. İstanbul’un Bahçelievler ilçesinde, Bakırköy Adliyesi’ne yakın konumda yer alan Avukat Sinan Karabacak, aile konutu şerhi, ipoteğin kaldırılması ve tapu iptali davalarında dava takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Aile hukuku alanındaki diğer makalelerimize Aile Hukuku kategori sayfamızdan, tüm hukuki makalelerimize ise Hukuki Makaleler sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Av. Sinan Karabacak Cep Tel: +90 535 671 88 95
Yasal Uyarı: Bu makale, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her dava kendine özgü koşullar içermektedir. Hukuki danışmanlık için lütfen iletişime geçiniz.
Avukat Sinan Karabacak
Avukat · İstanbul Barosu, Sicil No: 52130, Doğrulama
İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden 2014'te mezun oldu. İstanbul Barosu'na bağlı avukatlık yapmaktadır. Enerji hukukundaki önceki deneyimleri nedeniyle başta kaçak elektrik ve voltaj dengesizliği davaları olmak üzere ceza hukuku, aile hukuku ve iş hukuku gibi alanlarda hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.
Hakkımızda →LinkedIn →
2 Yorumlar